1031 බදු ඉවත් කරන ලද විනිමය අනුපාතයක් වන මුලික කරුණු
බොහෝ ආයෝජකයින් විසින් 1031 හුවමාරුව යනු කුමක්ද යන්න පිළිබඳව කුමක් කිව හැකිද? මාර්ගෝපදේශ සහ කාලසීමාවන් මොනවාද? ඔබේ ප්රාග්ධන ලාභ බදු නීත්යානුකූලව වළක්වා ගත හැකිද? මෙම ලිපියේ ඔබේ වඩාත්ම බහුතර ප්රශ්න සඳහා පිළිතුරු දීමට ප්රයෝජනවත් විය.
§ 1031 හුවමාරුව යනු කුමක්ද?
§l031 විනිමය යනු විකිණුම් බදු ප්රතිවිපාක අහෝසි කිරීම මගින් බදුගෙවන්නා හට තවත් එක් දේපලක් සඳහා හුවමාරු කිරීමට ඉඩ සැලසෙන ගනුදෙනුවක් වේ.
IRS සංග්රහයේ § 1031 මගින් මෙම ගනුදෙනුව අවසර ලබා ඇත.
IRS සංග්රහය ඇත්ත වශයෙන්ම මෙසේ කියැවේ: "වෙළඳාම් හෝ ව්යාපාරයක හෝ ව්යාපාරයක් සඳහා ඵලදායීව භාවිතා කිරීම සඳහා දේපල හුවමාරුව මත එවැනි දේපලක් එකම ආකාරයේ දේපල සඳහා හුවමාරු කර ගන්නේ නම්, ලාභය හෝ පාඩුව හඳුනාගත නොහැකිය. වෙළඳාම හෝ ව්යාපාරයක් හෝ ආයෝජන සඳහා ඵලදායී ලෙස භාවිතා කිරීම සඳහාය. "
1031 හුවමාරුව සඳහා අවශ්යතා
- 1031 හුවමාරුව සඳහා කාල සටහන
හුවමාරුව සඳහා දැඩි 45- / 180-දින මාර්ගෝපදේශ අනුගමනය කළ යුතු ය. හුවමාරුව හුවමාරු කරගත් පසුව ඔහුගේ / ඇයගේ දේපල (අතහැර දමා ඇති දේපල) විකුණන්නේ දිනකට දින 45 ක් හෝ ඊට වැඩි අගයක් හඳුනා ගැනීමටය. හඳුනාගත් පසු, විනිමය හුවමාරුකරු හඳුනා ගන්නා ලද දේපල (අ) ලබා ගැනීමට (හෝ දින 45 ක කාලය අවසන් වන දින සිට දින 135 ක්) තම දේපළ විකුණූ දින සිට දින 180 කි.
- 1031 විනිමය හුවමාරු කරගත් ආකාරයේ දේපළකි
ආයෝජකයා "සමාන ආකාර" දේපලක් අත්පත් කර ගත යුතුය. මෙයින් අදහස් වන්නේ එය වෙනත් දේපල වර්ගවල වෙනත් සුදුසුකමක් විය යුතු බවයි. නිදසුනක් වශයෙන් විනිමය පාලකවරයාට ඩුප්ලෙක්ට් විකිණීම හා වාණිජ දේපලක් මිලදී ගත හැකි වන අතර, ඔහුට / ඇයට ඉඩමක් විකිණීමට සහ නිවාස ගොඩනැගිල්ලක් මිලදී ගත හැකිය. දේපළ "නිකම්ම මෙන්" විය යුතුය.
- ආයෝජන සඳහා වූ විනිමය දේපල
විකුණනු ලැබූ දේපල (අත්හැර දමා ඇති දේපල) සහ අලුතින් පවරා ගත් දේපල (ආදේශක දේපල) ආෙයෝජන ෙහෝ ව ාපාර අරමුණු සඳහා පැවැත්විය යුතුය. එබැවින්, ඔබේ ප්රාථමික වාසස්ථානයක් විකිණීම හා ආයෝජන දේපලක් මිලදී ගත නොහැකි අතර, ඔබට විකිණිය හැකි හා ආයෝජන දේපලක් සහ ප්රාථමික නිවසක් මිලදී ගැනීමට නොහැක.
- 1031 හුවමාරුවකදී සමාන හෝ විශාල ණය සහ කොටස් සමාන
හුවමාරු කරන්නා විසින් ඩොලර් මිලියන 1 ක් සඳහා දේපලක් විකුණන්නේ නම් $ 500k යනු කොටස් හා $ 500k ණය විය යුතු නම්, හුවමාරු කරන්නා විසින් දේපළ වටිනාකම ඩොලර් මිලියන 1 ක් හෝ ඊට වැඩි මිලට ගත යුතුය. තවද, විනිමය කළමනාකරු විසින් සියලූම කොටස් අයිතිය භාවිතා කළ යුතු අතර, ප්රාග්ධන ලාභ බදු වලින් 100% ක් ඉවත් කිරීම සඳහා සියලු නය ප්රතිස්ථාපනය කළ යුතුය.
විනිමය හුවමාරුකරු විසින් / ඇය කැමති නම්, නව මිලදී ගැනීම සඳහා අතිරේක මුදල් එකතු කළ හැකි අතර, විනිමකාරයා අවශ්ය වුවහොත් අමතර අතිරේක ණය මුදලක් ලබාගත හැකිය. විනිමය හුවමාරුකරු සියළුම අලෙවිකරණ මුදල් භාවිතා කිරීමට අකමැති වුවහොත් ඔහු / ඇය අර්ධ හුවමාරුවක් සිදු කළ හැකි අතර, වෙනස මත බදු ප්රාග්ධන ලාභයන් ගෙවීමට සිදු වේ. මෙය හැඳින්වෙන්නේ "ඇරඹුම්" ලෙසිනි.
- 1031 හුවමාරුව සඳහා කොන්ත්රාත්කාර රිසිට් සහ සුදුසුකම් ලත් නියෝජිතයා
විනිමය හුවමාරු කිරීම විකිණීමෙන් ලැබෙන මුදල් නොලැබේ. මෙය "කාර්ය සාධන ලදුපතක්" ලෙස හැඳින්වේ. එම මුදල් ලැබිය හැකි බදු ආදායම මත ක්රියාත්මක විය හැකිය. IRS ආරක්ෂිත වරාය විධිවිධාන අනුව, විනිමය හුවමාරුකරු 1031 ගනුදෙනුව සඳහා පහසුව සඳහා සුදුසුකම්ලත් අතරමැදියකු හෝ QI භාවිතා කළ යුතුය.
QI යනු අලෙවිකරණයේ හිමිකාරීත්වය දරණ ඔබ වෙනුවෙන් හිමිකාරිත්වය ලබා ගන්නා ස්වාධීන 3 වන පාර්ශ්වයක් (ඔබේ නීතිඥයා, නියෝජිතයා, තැරැව්කරු හෝ සී.පී.ඒ.) නොවේ. වර්තමාන පරිසරය තුළ කීර්තිමත්, රක්ෂිත හා බන්ධනගත සුදුසුකම් සහිත මැදිහත්කරුවන් සමඟ පමණක් ඇසුරු කිරීම ඉතාම වැදගත් වේ.
- විනිමය අවදානම
නිශ්චල දේපොළ වල යම් ආයෝජනයක් සමග, ඩෙල්වෙයාර් ව්යවස්ථාපිත භාර හා / හෝ කුලී නිවැසියන් සමග ඇති කරගත් අවදානම පවතී. මෙම සංසදයේ සියලුම අවදානම් සාධක ආමන්ත්රණය කිරීමට නොහැකි ය. එක් එක් ඉදිරිපත් කිරීම සඳහා පුද්ගලික ස්ථාපන සංසදයේ අවදානම් සාධක ගෙනහැර දක්වයි. ආයෝජකයින් සියළුම අවදානම් සාධක හොඳින් වටහා ගත යුතු අතර, ඩයලෙයාර් ව්යවස්ථාපිත භාරය හෝ පොදු හුවමාරු කරුවන් සඳහා ආයෝජනය කිරීමට පෙර ඔවුන්ගේ මූල්ය නියෝජිතයා සමඟ සාකච්ඡා කරන්න.
1031 විනිමය ආයෝජකයෙකුගෙන් පිරිනැමෙන විකුණුම්කරුවන් නියෝජනය කරන විට මට මුහුණ දී ඇති ගැටළු අතරින් එකක් වන්නේ ඔවුන් සමීපව කපා හැරීමට සැලසුම් කරන්නේද යන්න අප නොදන්නේ ය. ඔවුන් පිළිගන්නා දේවල් දැකීමට විවිධ නිවෙස්වල විවිධ වර්ග 3 ක් හෝ ලිවීමේ දීමනා නම් කිරීම සමහරවිට විය හැකිය. එවිට ඔවුන් පිළිගත් පිරිනැමුම් පොකුරක් තිබිය පසු, ඔවුන් මිලදී ගැනීමට අවශ්ය අය තෝරා ගන්නේ, එයින් අදහස් කරන්නේ අන් අය අවලංගු කිරීමයි.
නීතිඥයින් පවසන්නේ කොන්ත්රාත්තුවලට සම්බන්ධ වූ යහපත් ඇදහීම් ගිවිසුම් මෙම ආකාරයේ ප්රචණ්ඩත්වය උල්ලංඝනය කරන නමුත් එය නතර නොවේ. මෙය එකම ඇණවුම නම් නියෝජිතයාගෙන් විමසන්න.
මෙම ද්රව්යය විකිණීම සඳහා ඉදිරිපත් කිරීමක් හෝ කිසියම් ආරක්ෂාවක් මිලදී ගැනීම සඳහා ඉල්ලීම් කිරීමක් නොවේ. තොරතුරු සඳහා සාකච්ඡා සහ තොරතුරු අරමුණු සඳහා පමණි. නිසි නීතිමය, බදු හෝ මූල්ය සැලසුම් උපදේශයන් වෙනුවට ප්රතිස්ථාපනය කිරීම නොවේ. අදාල බදු සංග්රහයන් පමණක් අදාළ වන්නේ ෆෙඩරල් නීතියට පමණි. තනි ප්රාන්තවලට තමන්ගේ අතිරේක බදු කේතයන් තිබිය හැකිය. කරුණාකර ඔබේ රාජ්යයේ ඇති බදු සහ නීති වෘත්තිකයන් අමතන්න. මෙම තොරතුරු විශ්වසනීය බව විශ්වාස කරන ප්රභවයන්ගෙන් ලබා ගත හැකි නමුත් ඔබේ පෞද්ගලික තත්වය සමග අනුකූල වන වෘත්තීය උපදෙස් සමග සම්බන්ධ විය යුතුය.
ලිඛිතව ලියන විට, එලිසබෙත් වයින්ට්රුබ්, CalBRE # 00697006, කැලිෆෝනියාවේ සැක්රෙන්ටෝ හි ලයිනෑ රියල් එස්ටේට්හි තැරැව්කාර සහායකයා වේ.