වසරක් පුරා වෙනස් වූ දේපලවල අර්ථ දැක්වීම අර්ථාන්විතයි
1031 බදු විරාම හුවමාරුව ඇතුළත් කරන්න. බොහෝ බදු ගෙවන්නන් සඳහා, එය අහසෙන් මුදල් ඉවතට යනවා වගේ.
හුවමාරු කල් පිරෙන බදු
1031 එක්ස්චේන්ජ් බදු ගෙවන්නන්ට තවමත් ලබා ගත හැකි බලවත්ම ධනය ගොඩනැගීමේ මෙවලම ලෙස උපුටා ඇත. අසංඛ්යාත මුදල් සපයා ගැනීමේ හා නිශ්චල දේපොළ ගුරුතුන්ගේ සාර්ථකත්වයේ උපාය මාර්ගයේ ප්රධාන කොටසක් විය. අභ්යන්තර ආදායම් ආඥා පනතේ 1031 වගන්තියෙන් එහි නම ලබා ගැනීමෙන්, බදු වලින් කල් පිරුණු විනිමය අනුපාතයක් ආදායම් බදු, ආයෝජන හෝ ව්යාපාර දේපළ විකිණීම සඳහා බදු ගෙවන්නන්ට ඉඩ සලසයි.
IRS රීති සුපරීක්ෂාකාරීව අනුගමනය කරන තාක් කල් මෙම දේපල විකිණීම මත ප්රාග්ධන ලාභ අත්හිටුවන හෝ කල් දැමීමට සිදු වේ. එය ඥාන බදු සහ ආයෝජන ක්රමවේදයක් මෙන්ම වතු සැලසුම්කරණ මෙවලමකි. තර්කානුකූලව, ආයෝජකයාට මරණින් තෙක් ආයෝජන දේපල මත ප්රාග්ධන ප්රතිලාභ අත්හිටුවීම අඛණ්ඩව සිදු විය හැකිය.
1984 ව්යවස්ථාව සමහර පැති වෙනස් කළා
"මෙන් කාරුණික හුවමාරු" මුල් කාලයේ දී මෙම පදය සැබවින්ම වචනාර්ථයෙන් ගත් අතර නිතරම දුෂ්කරතා මතු විය.
නිදසුනක් වශයෙන්, ඔබ 1031 හුවමාරුව හරහා විකිනීමට අවශ්ය තුනක ගඩොල් නිවාස ගොඩනැගිල්ලක් තිබේ නම්, ඔබට හිමිකරුට හුවමාරු කිරීමට අවශ්ය තවත් තුන්කල් ගඩොල් ගොඩනැගිල්ලක් සොයා ගැනීමට සිදු වනු ඇත. එවිට ඔබ දෙදෙනා මුණගැසෙනු ඇත, හුවමාරුව සිදුවනු ඇත.
අතීතයේදී, විනිමය හුවමාරු කිරීමේ කාල සීමාවක් තිබුණේ නැත.
මෙම ක්රියාවලිය සම්බන්ධයෙන් IRS විසින් දැඩි පාලනයක් ඉල්ලා සිටි අතර, 1984 දී කොන්ග්රසය සම්මත කර ඇත්තේ 1031 (අ) කොටසෙනි. මෙම ව්යවස්ථාව කල් ඇතිව කල්ගත වූ හුවමාරුවලට සීමා වූ අතර, තවදුරටත් "කරුණාවන්ත" දේපලක් අර්ථ දැක්වීය. විනිමය සම්පූර්ණ කිරීම සඳහා කාලසටහනක් ස්ථාපිත කළේය.
සුදුසුකම්
1031 හුවමාරුව සඳහා ව්යාපාරික භාවිතය හෝ ආයෝඡනය සඳහා දේපල දේපල සඳහා සුදුසුකම් ලබයි. පෞද්ගලික වාසස්ථානයක් සුදුසුකම් නොලබන අතර, සාමාන්යයෙන්, විකිණීම සඳහා තබා ඇති දේපල වර්ගයට ගැලපෙන නිසා, එය නිවැරදිව හුරු කරවීම සඳහා සුදුසු නැත. 1031 ප්රතිකාර සඳහා සුදුසුකම් නොලැබූ නිවාඩු හෝ දෙවන නිවාස; කෙසේ වෙතත්, මෙම දේපල සඳහා අදාළ වන බදු සංග්රහයේ 280 වන වගන්තිය යටතේ භාවිත පරීක්ෂණයකි. මෙම නඩුවේ බදු විෙශේෂඥයකු විය යුතුය.
සංවර්ධනය වෙමින් පවතින භූමිය සහ නැවත විකිණීම සඳහා මිලදී ගත් දේපල බදු අහෝසි කළ ප්රතිකාර සඳහා සුදුසු නොවේ. කොටස්, බැඳුම්කර, නෝට්ටු, ඉන්වෙන්ටරි දේපල සහ හවුල්කාරිත්වයේ ඵලදායී උනන්දුවක් හුවමාරු අරමුණු සඳහා "මෙන් කාරුණික" දේපලක් ලෙස සැලකේ.
වර්තමානයේ හුවමාරු 1031 ලෙස සුදුසුකම් ලබා ගැනීම සඳහා, ගනුෙදනුව තවත් මිලදී ගැනීමක් සමග එක් දේපලක් විකිණීම වෙනුවට වෙනුවට "විනිමය" ආකෘතියක් ගත යුතුය. පළමුව, විකුණනු ලබන දේපල හා නව ආදේශන දේ ආයෝජන කටයුතු සඳහා හෝ වෙළඳාමක් හෝ ව්යාපාරයක ඵලදායී ලෙස භාවිතයට ගත යුතුය.
ඔවුන් "කරුණාවන්ත" ගුණාංග විය යුතුය.
පහත ආකාරයේ දේපල වස්තු හුවමාරුවක "සමාන ආකාරයේ" දේපලක් සඳහා සුදුසුකම් අවශ්යය වේ:
- සාප්පු මධ්යස්ථානයක් සඳහා හුවමාරු කාර්යාලයක්
- ඉඩම් සඳහා හුවමාරු මධ්යස්ථානයක්
- කාර්මික ගොඩනැගිල්ලකට හුවමාරු කිරීම
- කාර්මික ගොඩනැගිල්ලකට හුවමාරු කර ඇති මහල් නිවාස සංකීර්ණයක්
- සාමාන්ය කුලී නිවැසියන් සඳහා හුවමාරු වන එකම පවුලේ කුලිය
අද දින, ඔබට අමු බිම්, ගබඩාවක් හෝ කුඩා කාර්යාල ගොඩනැගිල්ලකට එම ගඩොල් නිවාස සංකීර්ණය හුවමාරු කර ගත හැකිය. කෙසේ වෙතත්, කඩිනම් කාල සීමාවන් පවතී, හෝ 1031 හුවමාරුව ඉඩ නොදෙන අතර බදු ප්රතිවිපාක පනවනු ලැබේ.
1984 ට පෙර, සියල්ලම හුවමාරු කර ගත් දේ විකුණනු ලැබූ දේපල අවසන් කිරීම හා හුවමාරු කිරීම, (නවත්වන ලද දේපල) හා නව දේපල මිළදී ගැනීම (ප්රතිස්ථාපන දේපල) සමග එකවරම සිදුවිය.
සුදුසු දේපළක් සොයා ගැනීමේදී ඇතිවන ගැටළු වලට අමතරව, සමාලෝචන මාතෘකා සහ සමානාත්මතා මාරු කිරීමත් සමග ගැටළු ඇති විය. අද නොවේ.
ප්රමාද වූ 1031 හුවමාරුව 1984 පෙර ගැටලු මඟහරවා ගැනීම, නමුත් සීමිත කාල සීමාවන් පනවා ඇත. සාමාන්යයෙන් හුවමාරු කිරීම, ලැයිස්තුගත කිරීම සහ දේපළ වෙළඳාම් කිරීම සඳහා අවශ්ය වන බදු ගෙවන්නෙකි. ගැණුම්කරුවෙකු ඉදිරියට ගෙන යන විට, මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුමක් ක්රියාවට නංවන විට, විකුණන්නා විසින් සුදුසුකම්ලත් නියෝජිතයා සමඟ හුවමාරු ගිවිසුමක් සමඟ හුවමාරු වන අතර, ඒ වෙනුවට, ආදේශක විකුණන්නා බවට පත් වේ. හුවමාරු ගිවිසුම සාමාන්යයෙන් මැදිහත්කරුට විකිණුම්කරුගේ කොන්ත්රාත්තුව පැවරීම සඳහා ඉල්ලා සිටී. වසා දැමීම සිදුවන අතර, විකිණුම්කරුට මුදල් ස්පර්ශ නොකළ හැකි නිසා, මැදිහත්කරු විකුණන්නාගේ මුදල් ලැබෙනු ඇත.
හුවමාරු කිරීම සඳහා කාලය සීමා කිරීම
එම අවස්ථාවේදී, හඳුනාගැනීමේ හඳුනාගැනීමේ 45 වන දින නීතිය ආරම්භ වන පළමු කාල සීමාව ආරම්භ වේ. බදු ගෙවන්නා විසින් වසා දැමීම හෝ මුල් දේපල මාරු වීමෙන් දින 45 ක් ඇතුලත විභව්ය විකල්ප දේපලක් ලිවීම හෝ ලිවීම හෝ විය යුතුය. කාලපරිච්ඡේදය සාකච්ඡා කල නොහැකිය. සති අන්ත සහ නිවාඩු දින ඇතුළත්ය. IRS විසින් ව්යාතිරේක ලබා නොදෙනු ඇත. ඔබ කාල සීමාව ඉක්මවා ගියහොත් ඔබේ සමස්ත හුවමාරුව නුසුදුසු වන අතර බදු අනුගමනය කිරීමට වගබලා ගනී.
හඳුනා ගැනීමට ආදේශක වත්කම්:
- සාධාරණ වෙළඳපොළ වටිනාකමක් නොමැතිව දේපල තුනක්.
- හඳුනා ගැනීමේ කාල සීමාව අවසානයේදී ඔවුන්ගේ සමස්ථ සාධාරණ වෙළඳපොළ වටිනාකමේ ඇති ඕනෑම දේපලක් පැවරුම් දිනට සාපේක්ෂව ප්රතිස්ථාපිත දේපලෙහි සම්පුර්ණ සාධාරණ වෙළඳපල වටිනාකමෙන් 200% නොඉක්මවිය යුතුය.
- නිශ්චල දේපල නීතිය සහ 200% රීතිය ඉක්මවා ගියහොත්, සියලු හඳුනාගත් දේපලවල සමස්ථ සාධාරණ වෙළඳපළ වටිනාකමෙන් 95% ක් බදු ගෙවන්නන් මිලදී ගන්නා විට හුවමාරුව අසමත් වේ.
බූට් යනු කුමක්ද?
යථාර්ථවාදීව, බොහෝ ආයෝජකයෝ තුන් දේපල නීතිය අනුගමනය කරනු පිණිස ඔවුන් නිසි උනන්දුවක් සම්පූර්ණ කළ හැකි අතර ඔවුන් වසා සඳහා ඔවුන් සඳහා හොඳම ක්රියා කරන අය තෝරා ගත හැකිය. සාමාන්යයෙන් ඉලක්කය වනුයේ "ආරම්භය" මාරු කිරීම වැළැක්වීම සහ විනිමය බදු නිදහස් කිරීම පවත්වා ගැනීමයි.
"ඇරඹුම්" යනු විනිමය හුවමාරු හරහා බදු ගෙවන්නා විසින් ලැබුණු අතිරේක දේපලක මුදල් හෝ සාධාරණ වෙළඳපල වටිනාකමයි. හුවමාරු වූ දේපල යටතට ගැනෙන සියළු මුදල්, සමාන ණය, ණය, සහ වගකීම් ඇතුළත් වේ. එය "නොවන ආකාරයේ" දේපලක් වන අතර, හුවමාරුව අතරතුර එය පාලනය කරන නීති සංකීර්ණ වේ. විචක්ෂණශීලී උපදෙස් නොමැතිව, "ආරම්භය" ලැබීමෙන් බදු ගෙවීමට හැක.
180 දින නීතියට යටත්ව
ආදේශන දේපල තෝරා ගැනීමෙන් අනතුරුව, බදුකරණ පද්දතිය අලුත් දේපල වසා දැමීමට වසාදැමූ දේපළ මිලදී ගත් තැනැත්තාට දින 180 කි. කෙසේ වුවද, ආයෝඡකයින්ගේ බදු ගෙවීම ආයෝජකයාගේ බදු ගෙවීමේදී, යල්පිනලත් දේපල විකුණා දැමූ බදු වර්ෂය සඳහා බදු ගෙවීම් සඳහා වන යම් දිගු කිරීම් සමඟ 180 දින දිනයට වඩා කලින් නම්, හුවමාරුව එම පූර්ව දිනයේ අවසන් කළ යුතුය. මතක තබා ගැනීම, හඳුනාගැනීමේ කාල සීමාව තුළ මෙම කාල පරිච්ඡේදයේ කොටසක් දැනටමත් භාවිතා කර ඇත. මෙම නීතියට කිසිදු දිගුවක් සහ ව්යතිරේකයක් නොමැත, එබැවින් නියමිත දිනට පෙර වසා දැමීම සැලසුම් කිරීම යෝග්ය වේ.
බදු ගෙවන්නන් විසින් පළමු ගනුදෙනුව වෙතින් ලැබෙන මුදල් නොගෙවන්නේ නම්, සුදුසුකම් ලත් අලෙවිකරුවා විකිණුම්කරුගෙන් වසා දැමීමේදී ප්රතිස්ථාපනය කිරීමේ අයිතිය පවරා ගනී. ඉන්පසු ගනුදෙනුව අවසන් වූ පසු බදු ගෙවන්නාට එය මාරු කරනු ලැබේ.
ඔබ වෙනුවෙන්ම නොවෙයි ආයෝජකයින් නොවේ
සාර්ථක 1031 හුවමාරුව ක්රියාකරන ආකාරය පිළිබඳ මූලික විස්තරයකි. බදු ගෙවන්නාගේ තත්වය අනුව, දේපල වර්ගය අහෝසි වන අතර, ප්රතිස්ථාපන දේපලවල ලක්ෂණ, විනිමය අෙනකුත් අංශ සම්බන්ධ විය හැකිය. එය සම්පූර්ණ කිරීම සංකීර්ණ විය හැකි අතර විශේෂඥයන් නිතරම විමසිලිමත් විය යුතුය. මෙය "ඔබම කරන්න" ආයෝජක සඳහා කාර්යයක් නොවේ.
වත්කම් හා වත්කම් ගොඩ නැංවීම හා සුරකීම සඳහා 1031 විනිමය හුවමාරු කිරීමේ බලය භාවිතා කරමින්, ආයෝඡනයෙන් මුදල් ප්රවාහය උත්පාදනය, දේපල වෙලඳාම ප්රතිව්යුහගත කිරීම, විවිධාංගීකරණය කිරීම හා ඒකාබද්ධ කිරීම එක්සත් ජනපදයේ ආයෝජන දේපල හිමියන්ගේ අයිතියකි. ඇමරිකානු දේපල බදු ගෙවන්නන් වැඩි ආයෝජනයක් තුළ නැවත එම මුදල් නැවත ආයෝජනය කිරීමට අදහස් කරන්නේ නම් ඔවුන්ගේ ප්රාග්ධන ලාභය විකිණීම මත ප්රාග්ධන ලාභ බදු ගෙවිය යුතු නොවේ. පැසිෆික් වෙස්ට් සෙකියුරිටීස් ඉන්කෝපරේෂන් හි සාමාජික FINRA / SIPC හරහා ඉදිරිපත් කළ සුරැකුම්පත්.
මෙම ද්රව්යය විකිණීම සඳහා ඉදිරිපත් කිරීමක් හෝ කිසියම් ආරක්ෂාවක් මිලදී ගැනීම සඳහා ඉල්ලීම් කිරීමක් නොවේ. තොරතුරු සඳහා සාකච්ඡා සහ තොරතුරු අරමුණු සඳහා පමණි. නිසි නීතිමය, බදු හෝ මූල්ය සැලසුම් උපදේශයන් වෙනුවට ප්රතිස්ථාපනය කිරීම නොවේ. අදාල බදු සංග්රහයන් පමණක් අදාළ වන්නේ ෆෙඩරල් නීතියට පමණි. තනි ප්රාන්තවලට තමන්ගේ අතිරේක බදු කේතයන් තිබිය හැකිය. කරුණාකර ඔබේ රාජ්යයේ ඇති බදු සහ නීති වෘත්තිකයන් අමතන්න. මෙම තොරතුරු විශ්වසනීය බව විශ්වාස කරන ප්රභවයන්ගෙන් ලබා ගත හැකි නමුත් ඔබේ පෞද්ගලික තත්වය සමග අනුකූල වන වෘත්තීය උපදෙස් සමග සම්බන්ධ විය යුතුය.
විකල්ප ප්රතිපත්ති කේන්ද්රය වන 1031 ජනාධිපති සී. ග්රාන්ට් කොන්න්ස් විසින්
ලිඛිතව ලියන විට එලිසබෙත් වයින්ට්රුබ්, CalBRE # 00697006, කැලිෆෝනියාවේ සැක්රෙන්ටෝ හි ලයිනො රියල් එස්ටේට්හි තැරැව්කාර සහායකයකු වේ.