වාණිජ නිපැයුම් සඳහා ආයෝජනය කිරීමට REITs භාවිතා කළ හැකිය
- සිල්ලර වෙළඳ කුටි, එළිමහන් වෙළඳ සැල්, සහ විශාල පෙට්ටි සිල්ලර වෙළඳුන් ඇතුළත් වේ. එසේම සිල්ලර වෙළඳසැල් හා ආපනශාලා ඇතුළත් වේ. එහි වටිනාකම ඩොලර් ටි්රලියන 2.1 ක් හෝ වාණිජ නිමැවුමේ මුළු වටිනාකමෙන් සියයට 36 ක්. සාප්පු සංකීර්ණ පරිශ්රය වර්ග අඩි බිලියන 9.5 ක් පමණ සමන්විත වේ.
- හෝටල් , සුඛෝපභෝගී හෝටල් සහ ව්යාපාරික හෝටල් ඇතුළත් වේ. මෙම වර්ගයට අයත් වන්නේ Airbnb හරහා කාමර කුලියට ගැනීමයි. දළ වශයෙන් ඩොලර් මිලියන 1.92 ක් වටිනා හෝටල් කාමර මිලියන 4.4 ක්.
- කාර්යාලයේ ගොඩනැඟිලි මෑන්හැටන් උස සිසු වලින් ඔබේ නීතිඥ කාර්යාලයට ඇතුළත් වේ. වර්ග කිලෝ මීටර් බිලියන 4 ක කාර්යාලීය අවකාශයක් තිබේ. එය ටි්රලියන 1.7 ක් හෝ මුළු එකතුවෙන් සියයට 29 ක් පමණ වේ.
- වාසස්ථාන ගොඩනැඟිලි වාණිජ නිශ්චල දේපලකි. සමාගම් වලට ඔවුන් අයිති වන්නේ ලාභය හැරවීමට පමණි. ඔවුන්ගේ අයිතිකරුවන් විසින් කුළී කුලී නිවාස වාණිජ වශයෙන් නොවේ. වාණිජ නිශ්චල දේපල වෙනුවට නේවාසික නිශ්චල දේපල සඳහා සංඛ්යාලේඛනවල නිවාස සෑදීමේ දත්ත ඇතුළත් වේ. වර්ග අඩි මිලියන 33 ක් පමණ මහල් නිවාස සඳහා වැයවන ඉඩ ප්රමාණය ටි්රලියන 1.44 ක් පමණ වේ.
- නිෂ්පාදිත, බෙදාහැරීම හෝ භාණ්ඩයක් ගබඩා කිරීම සඳහා කාර්මික දේපල භාවිතා වේ. විශේෂයෙන්ම ඉඩම් පරිහරණ සැලසුම් සහ කලාපකරණය තුළ එය සැමවිටම වාණිජ වශයෙන් නොසැලකේ. වර්ග අඩි බිලියන 13 ක් පමණ වන කර්මාන්තශාලා වටිනාකම ඩොලර් බිලියන 240 ක් පමණ වේ.
අනෙකුත් වාණිජ නිශ්චල දේපල වර්ග ඉතා කුඩා වේ. මෙම රෝහල් හා පාසල් වැනි ලාභ නොලබන සමහරක් ඇතුළත් වේ. පුර්ණ ඉඩමක් වාණිජ දේපළක් වන අතර, එය විකිණීම නොකළ යුතු වේ.
වාණිජ දේපළ වෙළඳාම් ආර්ථිකයට බලපාන්නේ කෙසේද?
දළ දේශීය නිෂ්පාදනයේ සංරචකයක් ලෙස වාණිජ නිශ්චල දේපල ඉදිකිරීම සමස්ත එක්සත් ජනපද ආර්ථික නිෂ්පාදනයට සියයට 3 ක දායකත්වයක් සපයයි.
2017 දී වාණිජ නිශ්චල දේපල ඉදිකිරීම ඩොලර් බිලියන 472 ක් විය. වාර්තාගත ඉහලම අගය ඩොලර් බිලියන 586.3 ක් විය. 2010 දී එය ඩොලර් බිලියන 376.3 ක් විය. එය සියයට 4.1 සිට සියයට දශමයක් දක්වා දළ දේශීය නිෂ්පාදිතයෙන් සියයට 2.6 ක් විය.
නිවාස බුබුලට වඩා වැඩි කාලයක් වාණිජ නිශ්චල දේපල ඉදිකිරීම වසර දෙකකට වැඩි කාලයක් ගත වූයේ මන්ද? වාණිජ නිශ්චල දේපල ඉදිකිරීම නේවාසික නිශ්චල දේපල ඉදිකිරීම් වලට වඩා දිගු වේ. නව සංවර්ධන සඳහා උපකාර කිරීමට නිවාස ඉදිකරන්නන් හා සාප්පු සවාරිකරුවන් ප්රමාණවත් බව තහවුරු කර ගන්නට ප්රථමයෙන් ගොඩනැඟන්නන් අවශ්ය වේ. එවිට ආයෝජකයින්ගෙන් මුදල් රැස් කිරීමට කාලය අවශ්ය වේ. සාප්පු මධ්යස්ථාන, කාර්යාල සහ පාසල් ඉදිකිරීමට වසර ගණනාවක් ගත වේ. නව ගොඩනැඟිලි බදු දීමට තවත් කාලය ගත වේ. 2006 දී නිවාස වෙලඳපොල කඩා වැටුණු විට වාණිජ දේපල ව්යාපෘති දැනටමත් ක්රියාත්මක වෙමින් පවතී.
නිවාස වෙලඳ පොලේ කඩාවැටීම් සහ වැටීම් අනුගමනය කිරීමෙන් වාණිජ නිශ්චල දේපොළ සිදුවන්නේ කුමක් ද යන්න ඔබට පුරෝකථනය කළ හැක. පසුගාමී දර්ශකයක් ලෙස , වාණිජ නිශ්චල දේපල සංඛ්යාලේඛන වසරකට හෝ දෙකකින් නේවාසික ප්රවණතා අනුගමනය කරයි. ඔවුන් අවපාතයක සලකුනු පෙන්වන්නේ නැත. නේවාසික නිශ්චල දේපලෙන් පසු ඔවුන්ගේ පහත් ළිඳ වැටී ඇත.
වාණිජ නිපැයුම් සඳහා ආයෝජනය කරන්නේ කෙසේද?
නිශ්චල දේපල ආයෝජන භාරයක් යනු වාණිජ නිශ්චල දේපළ සංවර්ධනය හා අයිතිවාසිකම් ඇති පොදු සමාගමකි.
REIT හි කොටස් මිලදී ගැනීම, පුද්ගල ආයෝජකයා වාණිජ නිශ්චල දේපලෙන් ලාභ ලැබීමට පහසුම මාර්ගය වේ. කොටස් , බැඳුම්කර හෝ වෙනත් ආකාරයේ සුරැකුම් වැනි ඔබට REIT කොටස් මිලදී ගැනීමට සහ විකිණිය හැකිය. ඔවුන් ආයෝජකයන්ට බදු ගෙවිය හැකි ආදායම් බෙදා හරිනු ලැබේ. REITs ඔබේ උකස් කිරීම උකහා ගැනීමකින් තොරව දේපල හිමිකමට ඉඩ දීමෙන් ඔබේ අවදානම සීමා කරයි. වෘත්තිකයින් කළමනාකරණය කරන බැවින්, ඔබ කාලය හා මුදල් සුරකියි.
අනෙකුත් පොදු සමාගම් මෙන් නොව, REIT කොටස් හිමියන්ට ඔවුන්ගේ බදු ආදායමෙන් සියයට 90 ක් වත් බෙදා හැරිය යුතුය. මෙය ප්රාග්ධන ලාභ බදු අනුපාතයේ කොටස් කරුවා විසින් ගෙවනු ලබන ව්යාපාර බදු පිරිවැයයි.
රිටෝටර්ස් ජාතික සංගමයේ "සීකනල් නිව් හයිට්ස්" විසින් අනාවැකි පළ කරන ලද 2015 අනාවැකි වාර්තාව, REITS හි බලපෑම අනාවරණය කර ඇත. වාණිජ දේපළ වෙළඳාම් තුළ කොටස් වෙළඳ පොළේ හිමිකම් කොටස්වලින් සියයට 34 ක්ම හිමිකම් කියයි.
දෙවෙනි විශාලතම හිමිකාරීත්වයේ මූලාශ්රය. විශාලතම පුද්ගලික ප්රාග්ධනය වන අතර එය සියයට 43.7 කි.
REIT හි වාසි සහ අවාසි
වාණිජ නිශ්චල දේපලෙහි පසුගාමී දර්ශකයක් වන බැවින් REIT මිල කොටස් වෙළඳ පළ සමඟ නැගී නොයනු ලැබේ. එය විවිධාංගීකෘත කළඹක් සඳහා හොඳ එකතු කිරීමක් බවට පත්කරයි. රේටින් සමාගම විසින් ස්ථාවර ආදායමක් ලබා දෙන බැඳුම්කර හා ලාභාංශ නිෂ්පාදනය කරන කොටස් සමඟ වාසි ලබා දෙයි. සියලු සුරැකුම්පත් මෙන්, ඒවා මිලදී ගැනීම හා විකිණීම පහසුය.
ඔබේ REIT අගය ඔබේ සැබෑ වටිනාකමක් ඇති දේට වඩා වැඩි යමක් පිළිබිඹු වන බව මතක තබා ගන්න. එය ආයෝජනයක් ලෙස REITs සඳහා වන ඉල්ලුම ද බලපා ඇත. ඔවුන් ආයෝජකයින් සඳහා කොටස් හා බැඳුම්කර සමග තරඟ කරයි. එබැවින් REIT විසින් හිමිව ඇති දේපලවල වටිනාකම වැඩි වුවද, කොටස් වෙලඳ පොල කොටස් කඩාවැටීමකට වැටෙනු ඇත.
REITs මිලදී ගැනීම සහ විකිණීම සඳහා කවදාද?
REITs හි ආයෝජනය කරන විට, ව්යාපාර චක්රය පිළිබඳව සහ වෙළඳ වාණිජ දේපොළ කෙරෙහි එහි බලපෑම කෙරෙහි වග බලා ගන්න. උත්පාතයක් තුළ වාණිජ නිශ්චල දේපල නිවාස වත්කම් බිඳවැටීමෙන් පසු වත්කම් බුබුල අත්විඳිය හැකිය. අවපාතය අතරතුර, වාණිජ නිශ්චල දේපල නිවාස වෙලඳපොලෙන් පසු එහි පහළට වැටෙයි.
එටිසලාට් රියල් එස්ටේට්
දේපල වානිජ හුවමාරු - වෙළඳාම් කරන ලද අරමුදල් REITs කොටස් මිල ගනී. සේ.නි.භා.අ. සඳහා ආයෝඡකයින් ආකර්ෂණය කර ගනී. එහෙත් ඒවා පහත දැක්වෙන දේපලවල වටිනාකමෙන් ඉවත් කළ තවත් එක් පියවරකි. මෙහි ප්රතිඵලයක් වශයෙන්, ඔවුන් කොටස් වෙලඳපොලේ ගොනුන්ට සහ වෙළඳපොළවල් වල පැවැත්මට වැඩි අවදානමක් ඇත.
මූල්ය අර්බුදය තුළ වාණිජ නිපැයුම්
2008 මූල්ය අර්බුදය නිසා වාණිජ දේපල ණය ලබා දී ඇත. 2014 ජුනි 30 වනදා, ජාතික බැංකු, ෆෙඩරල් තැන්පතු රක්ෂණ සංස්ථාව විසින් 6,680 ක් රක්ෂණය කර ඇති අතර, වාණිජ ණයවලින් ඩොලර් ට්රිලියන 1.63 කි. 2007 මාර්තු මාසයේ දී එය ටි්රලියන 1.6 ක අගයට වඩා සියයට 2 ක ඉහල අගයකි.
නේවාසික මිල ගනන් වැටීමෙන් පසු වසර තුනකට පසුව වාණිජ දේපල එහි පිරිහීම සංඥා කලේ ය. 2008 දෙසැම්බර් වන විට වාණිජ නාගරික සංවර්ධන ණයලාභීන් ණය පැහැර හැරීම් ඩොලර් බිලියන 160 සිට ඩොලර් බිලියන 400 අතර විය. ඔවුන් නැවත ප්රතිස්ථාපනය කිරීමට බැංකු සොයති. මෙම ණය වලින් බොහොමයක් ඇත්තේ සියයට 20-30 ක කොටස් පමණි. දැන් බැංකු 40-50% ක කොටස් අවශ්යයි.
නිවාස උකස්වලට මෙන් නොව සාප්පු මධ්යස්ථාන හා කාර්යාල ගොඩනැගිලි සඳහා ණය මුදල් වාරික අවසානයේ විශාල ගෙවීම් ඇත. ණය ආපසු ගෙවීම වෙනුවට, සංවර්ධකයින් refinance. අරමුදල් ලබා ගත නොහැකි නම් බැංකු බැහැර කල යුතුය.
ණය අලාභය ඩොලර් බිලියන 30 දක්වා ළඟා වීමටත්, කුඩා ප්රජා බැංකු පොම්ප කිරීමටත් අපේක්ෂා කරන ලදී. ලොකු බැංකු ලෙස අවමුඛ උකස් කරත්තය විසින් ඔවුන් දැඩි ලෙස පීඩාවට පත් නොවූහ. එහෙත් ඔවුන් දේශීය වෙළඳ මධ්යස්ථාන, නිවාස සංකීර්ණ හා හෝටල්වල ආයෝජනය කර ඇත. අවුරුදු 20 කට පෙර කුඩා හා සුළු පරිමාණ බැංකුවල ඉතිරිකිරීම් සහ ණය අර්බුදය තරම් නරක අතට හැරීමට බොහෝ දෙනා බිය විය.
2008 වසරේදී කෙටි කාලීන වාණිජ ණය ප්රමාණයක් ඩොලර් බිලියන 300 ක් පමණ පරිනත විය. ඒවායින් බොහොමයක් නැවත පිරංචි නොකළ හොත් නය අහිමි විය හැකිය.
2009 ඔක්තෝබර් වන විට බැංකු විසින් ඉතිරි කර ගත් සෑම ඩොලරයකටම ඩොලර් 0.38 ක් වෙන් කර ඇති බව ෆෙඩරල් රිසර්ව් වාර්තා කලේය. ඩොලර් ටි්රලියන 3.4 ට නය ප්රමානයෙන් සියයට 45 ක් විය. අධික පුරප්පාඩු හේතුවෙන් සාප්පු සංකීර්ණ, කාර්යාල ගොඩනැගිලි සහ හෝටල් බංකොලොත්භාවයට පත්ව ඇත. ඔහුගේ ආර්ථික කණ්ඩායම විසින් ඇති විය හැකි අර්බුදය පිළිබඳව ජනාධිපති ඔබාමා පවා දැනුවත් කරන ලදී.
වාණිජ නිශ්චල දේපල 2008 සිට 2009 දක්වා කාලය තුළ සියයට 40-50 දක්වා පහත වැටී ඇත. ගෙවීම් සිදු කිරීම සඳහා මුදල් සොයා ගැනීමට වාණිජ දේපල හිමියන් පොරබදති. බොහෝ කුලී නිවැසියන් ව්යාපාර හෝ පිටින් යලි ගෙවීමක් සිදු කර නැත. අයිතිකරුවන් නව කොටස්වල කොටස් විකිණීමෙන් මුදල් ඉපයීමට උත්සාහ කළහ. දැනට පවත්නා දේපල මත ගෙවීම් සඳහා ආධාර කිරීමට ඔවුහු අරමුදල් යොදා ගැනිනි. එහි ප්රතිඵලයක් ලෙස කොටස්කරුවන්ට වටිනාකම් වැඩි කළ නොහැකි විය. දැනට පවත්නා සහ නව කොටස් හිමියන්ට එම වටිනාකම් තක්සේරු කර ඇත. TARP ප්රාග්ධනයේ ජෝන් කෝනා සමඟ පැවති සම්මුඛ සාකච්ඡාවක දී නව කොටස් කරුවන්ට "නරක යහපතට හරවන" බව අනාවරණය විය.
2010 ජුනි වන විට වාණිජ නිශ්චල දේපල සඳහා උකස් කැඳවීම් අනුපාතය නරක අතට හැරෙමින් තිබේ. Real Capital Analytics අනුව, 2010 මුල් කාර්තුවේ දී ණය වලින් 4,17 ක් පැහැර හැර ඇති බව පෙනේ. එය බැංකු සතු ණය වලින් ඩොලර් බිලියන 45.5 ක් වේ. 2009 වසරේ සිව්වන කාර්තුවේ දී සියයට 3.83 ක අනුපාතය හා වසරකට පෙර සියයට 2.25 ක අනුපාතයකට වඩා ඉහළ අගයකි. එය 2006 වසරේ මුල් භාගයේදී සියයට 0.58 ක ප්රකෘති අනුපාතිකයට වඩා බෙහෙවින් නරක ය. එහෙත් 1992 දී එය 4.55% ක මට්ටමක නැත.
2010 ඔක්තෝබර් වන විට එය වාණිජ නිශ්චල දේපල සඳහා කුලී ගෙවීම ස්ථාවර වී තිබේ. මාස තුනක් සඳහා කාර්යාලයේ ඉඩ ප්රමාණය වර්ග අඩි 4 ක් පමණ වන බදු ගෙවීම සාමාන්යයෙන් සාමාන්යයෙන් පැන්සයකට පමණ අඩු විය. ජාතික පුරප්පාඩු අනුපාතය සියයට 17.5 කින් ස්ථාවර විය. 1992 දී වාර්තා වූ සියයට 18.7 ට වඩා අඩු විය. දේපල සමීක්ෂණ සමාගම REIS, Inc.
මූල්ය අර්බුදය වසර ගණනාවක් තිස්සේ පිරිහී තිබුනු REIT අගයන්ගෙන් ඉතිරි විය. මන්ද? එක් හේතුවක් වන්නේ අර්බුදය අතරතුර මිලට ගත් REITs විසින් වෙන්දේසි වූ දේ දැකීම දුෂ්කර විය. දෙවනුව, වාණිජ නිශ්චල දේපල හිමියන් ඔවුන්ගේ උකස්කරවල උඩු යටිකුරු වූහ. 2008 වසරේ සිට ඔවුන්ගේ වාණිජ දේපළ වටිනාකම 40% කින් පහත වැටී, REIT වල අගය පහත හෙලීමකි.
වාණිජ දේපල නය නිසා දෙවැනි අවපාතයක් හේතු විය. 2013 දී බැංකු විසින් වාණිජ ණයවලින් ඩොලර් බිලියන 991.2 ක් එනම් 2012 වසරට සාපේක්ෂව සියයට 3.3 ක වැඩිවීමකි. 2015 සහ 2017 අතර කාලය තුළ තුනෙන් එකක් පමණ විය. බොහෝ දේ 2005 සිට 2007 දක්වා කාලය තුළ දේපල වටිනාකම් ඉහළ මට්ටමක පැවතුණි. නිවාස ණය මිල පහත වැටුණි නම් මෙම ණය පැහැර හැරිය හැකි විය. ඒ වෙනුවට ඔවුන්ගේ නිවාස අහිමි වූ අය කුලීකරුවන් වූහ. ඔවුහු ණය ආපසු ගෙවීමේ සිට ආර්ථිකය තවත් ආර්ථික පසුබෑමකට ලක් වූහ.