ප්රශ්නය: අපි හාර්පී Refinance හෝ Short Sale අපේ දිය යට ගෙදර ගත යුතුද?
පාඨකයා අසයි: "මගේ මහත්තයායි මමයි කෙටි විකුණුම් හෝ අළෙවිකරන විට අපේ ගෙදර විකුණන්න උත්සාහ කළත් ආණ්ඩුවේ හාර්පී නැවත පිරවීමේ වැඩ සටහන සඳහා අයදුම් කරන්නම් අපේ දේපළ නියෝජිතයා අපට කියනවා, අපගේ උකස් ගෙවීම් අවම කිරීමේ අදහස අප සතුය.අපි ඩොලර් 300,000 ක් පමණ වන අතර අපගේ නිවසේ වටිනාකම ඩොලර් 165000 ක් වන අතර, අපගේ උකස් පුද්ගලයා හර්පී refinance සඳහා සුදුසුකම් ලැබුවහොත් අපට මසකට ඩොලර් 635 ක් ඉතිරි කරගත හැකියැයි ඔබ යෝජනා කරමු. අපි HARP ප්රතිමූල්යයක් හෝ කෙටි විකිණීමක් කළ යුතුද?
පිළිතුර: නිවසේ අයිතිකරු HARP ප්රතිමූල්යකට සාපේක්ෂව කෙටිකාලීනව විකුණනු ලැබුවහොත් එය කැපූ හා වියළි නොවේ. බොහෝ අවස්ථාවලදී, හාර්පී ප්රතිසංවිධානයකින් පසුව වඩා කෙටි විකිණීමෙන් පසු වසර දෙකක දී නිවාස හිමියෙකු වඩාත් හොඳ බව තර්කනය, නමුත් එම තීරණය ගැනීමට පෙර බොහෝ කරුණු සලකා බැලීමට ඉඩ තිබේ.
පළමුවෙන්ම සහ ප්රධාන වශයෙන් ඔබ ඕනෑම වැඩසටහනක් සඳහා සුදුසුකම් ලබනු ඇත්ද? බොහෝ කෙටි විකුණුම් බැංකු කෙටි විකිණීමකට අවශ්ය වී තිබේ. සෑම ණයකාරයෙක්ම මූල්ය දුෂ්කරතාවන්ට අවශ්ය නොවේ. විශේෂයෙන් 2012 වසරෙන් පසුව, කෙසේ වෙතත්, ඔබේ බැංකුව මූල්ය හිඟයක් අවශ්ය නම් හා ඔබ දුෂ්කර ලේඛන ලේඛනගත කළ නොහැකි නම්, ඔබ කෙටි විකිණීමකට සුදුසුකම් නොලැබේ සියල්ලටමත් වඩා. ප්රශ්නයක් ප්රශ්නයක් බවට පත් කරනු ඇත, හරිද?
ඉතින්, මම ඔබ යෝජනා කරන පළමු දෙය ඔබ කෙටි විකිණීම සඳහා සුදුසුකම් ලබනු ඇත්දැයි කෙටි විකුණුම් නියෝජිතයකු සමග කතා කරන්න. නිතිපතා කෙටි විකිණීම ඉතා සීමාකාරී නම්, රජය HAFA කෙටි විකුණුම් වැඩ සටහන සලකා බලන්න.
නමුත් ඔබ HAFA මාර්ගයට ගියොත්, ඔබට HAFA සඳහා අයදුම් කිරීමට පෙර කෙටි විකිණුම් කිරීමට අවශ්ය බව වග බලා ගන්න. අනුමැතිය ලබා ගැනීමෙන් පසු ඔබේ මනස වෙනස් කළ යුතු නම්, සමහර ණය දෙන්නන් නැවත වරක් ඔබ නැවත වරක් ඉදිරිපත් කිරීමට ඉඩ නොදෙනු ඇත.
ඔබ දෙකටම කළ නොහැකි බව සැලකිල්ලට ගැනීම වැදගත්ය. ඔබ එක් වැඩසටහන තෝරාගත යුතුය. HARP Refinance හෝ කෙටි විකිණීම.
HARP Refinance සඳහා සුදුසුකම්
- ෆැනී මී සහ ෆ්රෙඩී මැක් ණය සඳහා සීමිතයි.
HARP refinancing වැඩ සටහන අදාළ වන්නේ ෆැනී මී හෝ ෆ්රේඩී මැක් යන ණය සඳහා පමණි. ඔබේ ණය මුදල් ෆැනී මයි හෝ ෆ්රෙඩී මැක් නොවේ නම්, ඔබ සුදුසුකම් ලබන්නේ නැත. ෆැනී මයි හෝ ෆ්රෙඩී මැක් ඔබේ ෆැනී මයි හෝන් සොයා බලා හෝ ෆ්රෙඩී මැක් ණය ණය සොයමින් ඔබේ ණය මුදල ලබා ගත හැකි දැයි ඔබට සොයා ගත හැක. සමාජ ආරක්ෂණ අංකයේ අවසන් කාර් හතරේ මුලික ණය ගැනුම්කරු දැනගැනීමට අවශ්ය වනු ඇත.
- ණය මූලාරම්භය 2009 ජුනි 1 හෝ ඊට පෙර.
2009 ජූනි මස හෝ ඊට පසුව ඔබ උකස උදුරා ඇත්නම් HARP Refinance සඳහා සුදුසුකම් නොලැබේ. මේ මොහොතේ කිසිදු වෙනසක් නැතත් එය වෙනස් විය හැකිය.
- 80% ට වැඩි LTV
ඔබගේ නිවසේ දිය යටි නම්, ඔබගේ LTV ( ණය-අගය- අනුපාතය) වෙළඳපල වටිනාකමෙන් 80% ඉක්මවනු ඇත. වෙළඳපල වටිනාකම ඔබගේ ණය ශේෂයට වඩා අඩුය. මෙම සුදුසුකම් සහිත සාධකය සඳහා බොහෝ දෙනෙකුට කිසිදු ප්රශ්නයක් නොමැත.
- ප්රමාද වී ගෙවීම්.
HARP Refinance වැඩසටහන පසුගිය මාස 12 තුළදී ප්රමාද වී ගෙවීමට ඉඩ සැලසුණද, බොහෝ ණය දෙන්නන් ණය නොලැබූ ණයකාරයෙකුට ණයක් ලබා නොදෙනු ඇත. වැඩසටහනේ සඳහන් අයගෙන් වෙනස් විය හැකි අතිරේක නයෝජකයින්ගේ ඉල්ලීම් බහාලුම් ලෙස හැඳින්වේ.
- පළමු HARP ප්රතිමූල්යය.
රීති අනුව වෙනස් වන අතර, එක් කුඩා හැරීමක් සමඟම, ඔබට හර්ප් ප්රතිමූල්යයක් පමණක් කළ හැකි අතර, වරක් වරක්, හාප් මගින් නැවත ප්රතිස්ථාපනය කළ නොහැකිය. කෙසේ වෙතත්, HARP Refinance වලින් පසුව, ඔබට ගෙවීම් සිදුකිරීමේ ගැටළු ඇතිනම්, ඔබට පසුකාලීනව කෙටි විකුණුම් සඳහා අයදුම් කළ හැකිය.
HARP Refinance Vs. කෙටි විකුණුම්
කෙටි අලෙවියෙන් පසු වෙනත් නිවසක් මිලදී ගැනීම සඳහා කෙටි විකුණුම් මාර්ගයක් සාමාන්යයෙන් සම්ප්රදායික ණය සඳහා වසර 5 ක් සහ FHA ණය සඳහා වසර 3 ක්. ඔබ ටිකක් විකිණීමකට ගොස් ඔබේ නිවස විකුණූ බව කියමු. කෙටි අලෙවියෙහි දුර්වලතා වනුයේ:
- ඔබට තවදුරටත් නිවසක් නොමැත.
- ඔබ වෙනත් තැනකට ගෙන ගොස් කුලීකරුවෙකු වීමට අවශ්යය.
- ඔබ ඔබේ අසල්වැසි ප්රදේශයෙන් ඉවත් වීමට සිදුවනු ඇත.
- නිවසක් හිමිකර ගැනීම සඳහා ඔබේ බදු අඩු කිරීම් අහිමි වනු ඇත.
- පෞද්ගලික තත්වයන් වෙනස් වන අතර නීති වෙනස් වන බැවින් ඔබට තවත් නිවසක් මිලදී ගැනීමට වසර 3 ක් තුළ සුදුසුකම් ලැබීමට කිසිදු සහතිකයක් නොමැත.
ඔබ තෝරා ගන්නා ලද HARP refinancing option, ඔබ වසර 2 ක් තුළදී, ඔබට ඩොලර් 15,240 ($ 635 ගෙවුම් වෙනස x මාස 24 ක්) ඉතිරි කර ඇත. වසර 3 ක් තුළදී, ඔබ තවත් වැඩි කර ඇත, $ 22,860. ඩොලර් දස ලක්ෂයක වටිනාකමක් ඇති නිවසේදී ඔබ තවමත් ඩොලර් 300,000 ක පමණ මුදලක් ගෙවීම සඳහා ඔබේ නිවසෙහි වෙළඳපල වටිනාකම වැඩි වනු ඇත?
ප්රශ්නයක් නැහැ. ඔබට එය විකිණීම අවශ්ය නොවීමට හේතු විය හැකි හේතුවක් විය හැකිය. මෙයින් අදහස් කරන්නේ ඔබ ඩොලර් 300,000 ක උකසක් ගෙවා ඇති තෙක් ඔබ ගෙදර දිගටම ගෙවන බවයි.
කෙසේවෙතත්, ඔබ කෙටි විකුණුම් තෝරා ගත්තේ නම්, වසර 3 අවසානයේදී ඔබ තවත් නිවසක් මිලදී ගැනීමට සුදුසුකම් ලබයි. මෙම කාලය තුළ නිවාස මිල ගනන් සාපේක්ෂව ස්ථාවර මට්ටමක පවතින බව ඔබ විශ්වාස කරනවා නම්, මෙය ඔබ විකුණනු ලැබූ නිවස මෙන් ම නිවසක් මිලට ගත හැකි වනු ඇත, වර්තමාන වෙලඳපොල වටිනාකම ඩොලර් 165,000 ක් හැරෙන්නට. පොලී අනුපාත දෙගුණයක් වුවද, ඔබ අද ගෙවනු ලබන ගෙවීමට වඩා ඔබේ ගෙවීම තවමත් අඩු වනු ඇත.
එහෙත් සමහරුන්ට තර්කානුකූල හෝ මූල්ය තර්ක කිරීමක් නොවේ. ඒක හරි, හරිම හොඳයි. මිනිසුන් නිතරම චිත්තවේගීය දේපල වෙළඳාම් කරන අතර ඔවුන් එම නිවසේ රැඳී සිටිති. කෙටි වෙළඳාමක් හරහා HARP ප්රතිමූල්යය තෝරා ගත්තොත් කවදාවත් නරකක් දැනෙන්නේ නැහැ. ඔබ තීරණය කරන කවර තීරණයක් ඔබ සඳහා නිවැරදි තීරණයක් වේ.
ලිඛිතව ලියන විට එලිසබෙත් වයින්ට්රුබ්, CalBRE # 00697006, කැලිෆෝනියාවේ සැක්රෙන්ටෝ හි ලයිනො රියල් එස්ටේට්හි තැරැව්කාර සහායකයකු වේ.